01: Tìm kiếm, lựa chọn thị trường Bất động sản – Đất nền
Để có thể có nhiều lựa chọn và nhiều phương án đầu tư, bạn phải lần ra thị trường, gặp gỡ thật nhiều môi giới và quan trọng nhất nắm được mặt bằng giá. Qua mối quan hệ với nhiều môi giới, sự đi lại tiếp xúc hàng ngày bạn sẽ nắm được những khu vực giting thanh khoản, những nơi có thông tin dự án mới tác động đến phân khúc đất nền, để cảm nhận rõ được dòng tiền luân chuyển và lựa chọn khu vực bạn xuống tiền Trong vai trò một người đi mua đất đầu tư, bạn luôn chủ động để được môi giới cập nhật thông tin. Trong khi thị trường thì rất rộng, nguồn vốn của chúng ta thì hữu hạn, chúng ta không nhiều tiền mua để chờ giá lên, mà mua để tính toán phương án chốt lời, nên việc chọn lọc khu vực sẽ quyết định thành công trong đầu tư. Theo kinh nghiệm của tôi việc chọn lựa khu vực đầu tư, bạn nên tập trung ở nơi có thông tin thay đổi về hạ tầng như: Dự án làm cầu đường lớn, bên cạnh những dự án lớn khác của các tập đoàn lớn bắt đầu triển khai, nên là những khu vực ven đô có mặt bằng giá đất rẻ có dư địa tăng khi hạ tầng thay đổi .
Sau khi có lựa chọn tập trung một khu vực tiềm năng thanh khoản, cảm nhận được xu hướng dòng tiền, thông qua sự nhộn nhịp của các văn phòng. Ngoài chờ môi giới dẫn đi xem, bạn lên trên mạng để tìm kiếm từ các nguồn thông tin, đăng bán trên các trang như : sanmoigioi.vn , batdongsan.com.vn , alonhadat , muabanraovat , chotot , dothinetv.v .. chất lọc thông tin chọn những lô rao hợp lý thì bạn nhắc máy lên alo và lên đường đi xem
Kinh nghiệm của tôi đó là bạn phải đi xem thật nhiều, sao cho bạn phải thuộc từng vị trí có nhà đất bán để so sánh, ghi lại các thông tin người ta chia sẻ, để khi cần có dữ liệu đàm phán giá về sau. Làm nghề này, đặc biệt người mới thì không thể lười nhác , phải bên tục đi lại cập nhật vì khi thị trường có sóng, thay đổi sẽ đến rất nhanh, bạn xem nhiều thì mới tăng cao được khả năng định giá của bản thân, so sánh nhiều vị trí, để có thể đưa ra được lựa chọn với giá rẻ hơn mặt bằng thị trường.
Khi tiếp xúc người bán, hoặc môi giới dẫn đi, bạn luôn luôn trong vai là người đang đi làm, tài chính hạn hẹp, có nhu cầu tìm mua nhà để ở, lắng nghe bằng hai tai và tự đưa ra đánh giá cho riêng mình.
Ngoài việc đi theo môi giới và tìm kiếm thông tin trên mạng, thì những quán nước chè ven đường, bà bán nước đầu ngõ , v , v .. cũng là một nơi anh, chị nên ghé qua thường xuyên đó nghe ngóng, tìm kiếm thông tin .
Kinh nghiệm của tôi thì khi tìm kiếm bất động sản anh, chị đừng tính qua mặt môi giới, nên tạo điều kiện cho môi giới, ưu tiên người chỉ nhà đất cho bạn đầu tiên. Là người đầu tư lướt sóng thì không bao giờ tiếc tiền môi giới, nhưng phải rõ ràng với họ ngay từ đầu. Nhiều khi cùng một lô đất bán, nhưng các môi giới dẫn bạn vào trùng vị trí, khi đã xem đất với môi giới A, bạn ra đề bài và nói rõ với môi giới là sẽ đi tham khảo thêm, nếu môi giới B dẫn vào trùng lô đất thì bạn cũng nói là đã xem với môi giới A, để sau này, nếu giá hai môi giới là như nhau thì bạn phải chốt với môi giới A để tránh phiền hà về sau.
Bạn chỉ chốt với môi giới B, khi họ làm được giá rẻ hơn, khi đó có vấn đề gì, môi giới A không thể trách được bạn. Tiền công của môi giới, nên trả ngay cho họ sau khi giao dịch hoàn tất, đề môi giới luôn nhiệt tình và ưu tiên bạn , không nên lèm nhèm bớt xén vài đồng về tiền công môi giới .
Nguồn: KTC
**Tìm hiểu thông tin nhà, đất: **
Nhà, đất đã có sổ đỏ là điều kiện đầu tiên để bạn bước đầu yên tâm giao dịch, mua bán. Nhưng thời buổi bây giờ, dù có sổ đỏ cũng không thể yên tâm 100% được. Vậy thì trước tiên chắn chắn ai cẩn thận cũng sẽ đến tận nơi kiểm tra, so sánh thửa đất, căn nhà trên thực tế với thông tin trên sổ đỏ có khớp hay không, kiểm tra và so sánh một cách tương đối sơ đồ bản vẽ và thửa đất trên thực tế.
Sau khi kiểm tra thực tế rồi, tiếp theo bạn nên tìm hiểu các thông tin sau:
1- Thông tin về quy hoạch, dự án:
Bạn cần tìm hiểu xem ngôi nhà, thửa đất bạn định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào không. Bạn nhìn hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, thậm chí khi đã tra cứu ở Văn phòng công chứng (VPCC) thì bạn cũng không thể biết hết được thông tin là liệu nhà đất bạn đang định mua có nằm trong quy hoạch hoặc dự án nào hay không. Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực cho bạn. Thậm chí nhiều trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch nữa (do quy hoạch treo từ cách đây quá lâu chẳng hạn).
Khi nhà, đất đã nằm trong quy hoạch thì về nguyên tắc chung là bạn sẽ không được chuyển nhượng, mua bán… và vì vậy thì đương nhiên bạn cũng không thể sang tên được. Nếu như bạn không có đầy đủ thông tin thì dễ xảy ra trường hợp làm hợp đồng công chứng, trả tiền xong rồi đến lúc đi làm thủ tục sang tên mới phát hiện không sang tên được.
Vậy bạn phải tìm hiểu thông tin đó ở đâu? Rất đơn giản thôi, bạn chỉ cần mang bản photo* *sổ đỏ đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi cung cấp thông tin. Sau đó bộ phận một cửa hoặc là họ sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn, hoặc là họ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch đó. Vấn đề này tùy thuộc cách quản lý của từng UBND, có UBND họ còn lập riêng hẳn một bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân.
Vậy nên tóm lại để biết thông tin thửa đất bạn đang định mua, bán có nằm trong quy hoạch hay không, bạn cứ mang bản photo sổ đỏ đến hỏi ở bộ phận một cửa của UBND quận huyện rồi họ sẽ hướng dẫn cụ thể cho bạn.
2- Thông tin về tranh chấp:
Những tranh chấp đã “đình đám” rồi thì bạn rất dễ biết, có khi chỉ cần đi từ đầu phố hay đầu làng bạn đã có thông tin rồi. Thậm chí có thể đã có thông tin tranh chấp trên cơ sở dữ liệu của Văn phòng công chứng. Những tranh chấp dễ biết như vậy thì bạn có thể yên tâm không phải mất công tìm hiểu nhiều. Nhưng còn những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì bạn không dễ dàng biết được. Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm, hoặc có khi chỉ là “nhìn mặt thấy ghét”….
Những tranh chấp này chưa chắc người bán đã nói cho bạn vì có thể họ nghĩ không quan trọng hay ảnh hưởng gì, nhưng thực tế cho đến khi bạn xây nhà hoặc về ở bạn mới thấy bất tiện hoặc có thể bị hàng xóm đó gây khó dễ, thậm chí ngăn cản, đập phá không cho bạn xây nhà.
Những tranh chấp này hơi khó tìm hiểu, có lẽ bạn cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh, lân cận gần nhất với căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này. Nhiều khi UBND phường, xã họ nắm rất rõ và tương đối đầy đủ thông tin cần thiết cho bạn.
3- Thông tin vay nợ thế chấp:
Nếu thửa đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì bạn nhận biết thông tin rất đơn giản. Bạn chỉ cần xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ thì sẽ thấy thông tin thế chấp. Cũng có sổ đỏ họ có gắn thêm 1 tờ riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai. Nếu có trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp bằng cách gỡ tờ đó ra, thì bạn quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai thôi. Trường hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có.
Ngoài ra thông tin về thế chấp ngân hàng cũng có thể tra cứu được ở các VPCC. Bạn chỉ cần có bản photo của sổ đỏ mang đến là có thể nhờ họ tra cứu, thường là miễn phí.
Đó là nếu người bán thế chấp ngân hàng, nhưng nếu họ không thế chấp ngân hàng mà thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay “nóng”, vay lãi cao thì sao? Đương nhiên là bạn khó có thể biết được nếu người bán không chủ động nói cho bạn. Vấn đề này ngoài việc hỏi, bạn nên tìm hiểu về cá nhân người bán là chủ đất, chẳng hạn họ có phải là người chơi cờ bạc, nợ nhiêu cần vay nóng, vay gấp, vay lãi cao hay không. Nếu được thì tìm hiểu thông tin từ vợ, chồng, con, người thân của họ, hỏi những người hàng xóm… Việc làm này chỉ có thể hạn chế phần nào đó rủi ro, còn lại thì tùy vào sự nhạy bén và may mắn của bạn nữa.
Việc dùng sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu thì thực tế nó cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất sau này của bạn. Nhất là khi người bán có thể không chỉ thế chấp ở 1 nơi. Vậy nên bạn cũng cần lưu ý điều này.
4- Thông tin về người bán, người mua:
Nếu người bán là chính chủ, ngoài các thông tin liên quan đến thế chấp tôi vừa nói ở phần trên, thì khi bạn tiếp xúc, nói chuyện và trao đổi bạn cũng sẽ cảm nhận được độ đáng tin cậy và trung thực của họ. Vấn đề này tùy vào cảm nhận chủ quan của mỗi người. Cảm nhận này có lẽ sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá tính pháp lý.
Đối với người mua thì đơn giản hơn một chút, bạn chỉ cần tìm hiểu thông tin cơ bản và làm chắc chắn tới bước giao tiền là có thể yên tâm được.
Còn nếu người bán, người mua là người trung gian, môi giới thì sao? Bạn có nên mua bán nhà đất qua trung gian hay môi giới không? Hoàn toàn được, đôi khi việc mua qua người trung gian môi giới lại giúp bạn thuận tiện và “nhàn” hơn so với mua chính chủ, nhưng chỉ với điều kiện người môi giới nhà đất là một người “tử tế”. Nhưng làm thế nào nhận biết được họ là người “tử tế”? Lại chỉ có cách là tiếp xúc, nói chuyện và cảm nhận. Thường thì người môi giới nào họ đề cập thẳng thắn với bạn ngay từ đầu về vai trò của họ (không dấu giếm, không giả vờ chính chủ để dò hỏi…) và thỏa thuận mức giá môi giới một cách rõ ràng, cụ thể thì bước đầu bạn có thể chấp nhận được. Tất nhiên sau đó bạn còn phải đánh giá nhiều yếu tố khác nữa.
*Bạn cũng không cần quá quan trọng việc người trung gian môi giới đó là cá nhân hay nhân viên của công ty bất động sản. Nhiều cá nhân môi giới mát tay và có chi phí thấp hơn công ty bất động sản, ngược lại thì công ty bất động sản dù sao cũng là một pháp nhân nên có thể giúp bạn cảm thấy yên tâm hơn. *
